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開發貸收緊 但要防止影響面擴大

  責任編輯:admin   發布日期:2019-08-31 11:18:31  有效期至:2019-08-31  來源:南方網   瀏覽次數 317 次

閱讀聲明:文章內關于戶型面積的表述,除了特別標明為套內面積的內容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

據媒體報道,多家銀行近期收到窗口指導,自即日起收緊房地產開發貸額度,原則上開發貸控制在2019年3月底時的水平。

  根據央行數據,2019年一季度末,房地產開發貸款余額為10.85萬億元,同比增長18.9%。2019年二季度末,房地產開發貸款余額為11.04萬億元,同比增長14.6%。也就是說,即使是比照二季度的余額,也要調減0.19萬億元。而2018年三季度末同比增長達24.5%,比照這個增幅,壓減的數額就更大了。

  如你所知,自5月底開始,房地產金融領域多個渠道陸續收緊。先是包括ABS在內的發債暫停,接著是對房地產信托增量的全面壓縮,然后是央行將LPR(貸款市場報價利率)機制引入住房按揭貸款領域,再就是目前的開發貸收緊。

  表現看來,變化突然,其實是其來有自。我曾經說過,央行黨委書記、銀保監會主席郭樹清今年的兩次表態用詞值得一再引用。5月25日他在清華五道口全球金融論壇的書面發言說,要堅決避免出現房地產和金融資產的過度泡沫;6月13日在第十一屆陸家嘴論壇上的開幕致辭又說,“歷史證明,凡是過度依賴房地產實現和維持經濟繁榮的國家,最終都要付出沉重代價”。

  房地產金融領域的收緊,是有它的邏輯的。我一再跟地產界的朋友講,有時跳出行業看問題才會更清楚。十九大報告提出,我國經濟已由高速增長階段轉向高質量發展階段。這不僅表明經濟增速由高速增長轉為中高速增長,同時也意味著發展方式的轉變、經濟結構的調整。以鋼筋混凝土為代表的高能耗低效率的粗放式增長,必須轉變。其中就包括有意無意寄托于房地產的拉動。7月30日中央政治局會議提出,不將房地產作為短期刺激經濟的手段,就是對這種增長方式堅定說“不”。

  舉個例子。過往多年,房地產市場的迅猛發展,與龐大的資金流入有直接關系。2017年3月2日國新辦新聞發布會上,郭樹清稱,四分之一的銀行貸款投向了房地產,2016年增量中房地產占據45%。當年4月,據財新報道:銀監會主席郭樹清近期披露,房地產相關貸款(含以房地產作為抵押、擔保)的占比已經超過了(總貸款的)1/3,個別銀行的地產相關貸款占比甚至超過了50%。

  據公開數據,房地產全面市場化以來,銀行貸款四分之一流向房地產,基本是長期現象。我有個樸素的認識是,銀行貸款就這么多,房地產吸納多了,其他領域就少了。如今,中央要求推進金融供給側結構性改革,金融機構要加強實體經濟的服務,增加對制造業、民營企業的中長期融資。錢從哪里來?至少房地產這個吸金大鱷可以擠一擠。

  回到眼前。資金渠道全面收緊,房企怎么辦?

  其實,5月底以來,多數房企對這個趨勢應該是有所認知的。具體到每家房企,影響程度不同。有些房企,投資偏激進,去年拿地較多,甚至今年上半年也還在積極“搶籌”,體外資金來源一收,線就繃得有點緊。有些房企偏保守,現金儲備較足,應對就相對從容一些。

  比較棘手的是,去年下半年以來,商品房銷售已轉淡,今年三四月以為活躍起來,但后來發現是個“假陽春”。錯判市場形勢的房企就會有點措手不及。而資產價格市場具有明顯的情緒傳導效應,房地產金融收緊的消息傳到消費者那里,就會引發觀望,反過來再對銷售端產生冷凝現象。

  房企如何應對?不能寄希望于所謂政策的反轉。上周我就呼吁房企立即展開促銷行動。恒大以特價房的形式對全國532個樓盤進行7.8折促銷,值得參考。實際上它在年初就有過一次類似的促銷行動,后值所謂“小陽春”,還有同行不理解呢。

  我建議更多的房企加入到降價促銷的行動中來。做好預案,不要擔心降價的負效應。畢竟現金落袋,安全才是根本。當然,未買房的消費者也不應幻想大幅降價,目前樓市不存在暴跌的基礎。前期購房的業主也要有信用意識,不能因為后期房源降價了就去售樓處維權。

  但房企也不要過于驚慌。中央對房地產的定調,一是“房住不炒”,二是促進房地產市場健康穩定發展。2016年以來,抑制房地產投資投機已成為共識,但房地產市場的大起大落也不利于投資與消費的穩定,不利于整體經濟的平穩。

  我相信,在規范房地產市場主體的行為、防范房地產金融風險的同時,正常、合理的房地產投資需求,正常、合理的住房消費需求,監管部門仍會繼續支持。房地產市場的健康穩定,也包括房地產金融供給的健康穩定。

  還是那句話,從空間看,房地產市場仍有較長的發展期,但這個行業正在告別高速增長,回歸中高速甚至中低速增長,回歸正常行業。這個“正常”,也包括房地產投資收益的正常,包括從業人員和消費者心態的正常。

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