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开发贷收紧 但要防止影响面扩大

  责任编辑:admin   发布日期:2019-08-31 11:18:31  ?#34892;?#26399;至:2019-08-31  来源:南方网   浏?#26469;问?305 次

阅读声明:文章内关于户型面积的表述,除了特别标明为套内面积的内容外,所涉及户型面积均为建筑面积。

据媒体报道,多家银行近期收到窗口指导,自即日起收紧房地产开发贷额度,原则上开发贷控制在2019年3月?#36164;?#30340;水平。

  根据央行数据,2019年一季度末,房地产开发贷款余额为10.85万亿元,同比增长18.9%。2019年二季度末,房地产开发贷款余额为11.04万亿元,同比增长14.6%。也就是说,即使是?#26085;?#20108;季度的余额,也要调减0.19万亿元。而2018年三季度末同比增长达24.5%,?#26085;照?#20010;增幅,压减的数额就更大了。

  如你所知,自5月底开始,房地产金融领域多个渠道陆续收紧。先?#21069;?#25324;ABS在内的发债暂停,接着是对房地产信托增量的全面压缩,然后是央行将LPR(贷款市场报价利率)机制引入住房按揭贷款领域,再就是目前的开发贷收紧。

  表现看来,变化突然,其实是其来有自。?#20197;?#32463;说过,央行?#28548;?#20070;记、银保监会主席郭树清今年的两次表态用?#25163;?#24471;一再引用。5月25日他在清华五道口全球金融论坛的书面发言说,要坚决避免出现房地产和金融资产的过度泡沫;6月13日在第十一届陆家嘴论坛上的开幕致辞又说,“历?#20998;?#26126;,凡是过度?#35272;?#25151;地产实现和维持经济?#27604;?#30340;国家,最终都要付出沉重代价”。

  房地产金融领域的收紧,是有它的逻辑的。我一再跟地产界的朋友讲,有时跳出行业看问题才会更清楚。十九大报告提出,我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段。这不仅表明经济增速由高速增长转为中高速增长,同时也意味着发展方式的转变、经?#23186;?#26500;的调整。以钢筋混凝土为代表的高能耗低效率的粗放式增长,必须转变。其中就包括有意无意寄托于房地产的拉动。7月30日中央政治局会议提出,不将房地产作为短期刺激经济的手段,就是对这种增长方式坚定说?#23433;弧薄?/p>

  举个例子。过往多年,房地产市场的迅猛发展,与庞大的?#24335;?#27969;入有直接关系。2017年3月2日国新办新闻发布会上,郭树清称,四分之一的银行贷款投向了房地产,2016年增量中房地产占据45%。当年4月,据财新报道:银监会主席郭树清近期披露,房地产相关贷款(含以房地产作为抵押、担保)的占比已经超过了(总贷款的)1/3,个别银行的地产相关贷款占比甚至超过了50%。

  据公开数据,房地产全面市场化以来,银行贷款四分之一流向房地产,基本是长期现象。我有个朴素的认识是,银行贷款就这么多,房地产吸纳多了,其他领域就少了。如今,中央要求?#24179;?#37329;融供给侧结构性改革,金融机构要加强实体经济的服务,增加对制造业、民营企业的中长期融资。钱从哪里来?至少房地产这个吸金大鳄可以挤一挤。

  回到眼前。?#24335;?#28192;道全面收紧,房企怎么办?

  其实,5月底以来,多数房企对这个趋?#26420;?#35813;是有所认知的。具体到每家房企,影响程度不同。?#34892;?#25151;企,投资偏激进,去年拿地较多,甚?#20004;?#24180;上半年也还在积极“抢筹?#20445;?#20307;外?#24335;?#26469;源一收,线就绷得有点紧。?#34892;?#25151;企偏保守,现金储备较足,应对就相?#28304;?#23481;一些。

  比较棘手的是,去年下半年以来,商品房销售已转淡,今年三四月以为活?#37202;?#26469;,但后来发现是个“假阳春”。错判市场?#38382;频?#25151;企就会有点措手不及。而资产价格市场具有明显的情绪传导效应,房地产金融收紧?#21335;?#24687;传到消费者那里,就会引发观望,反过来再对销售端产生冷凝现象。

  房企如何应对?不能?#21335;?#26395;于所谓政策的反转。上周我就呼吁房企立即展开促销行动。恒大以特价房的形式对全国532个楼盘进行7.8折促销,值得参考。?#23548;?#19978;它在年初就有过一次类?#39057;?#20419;销行动,后值所谓“小阳春?#20445;?#36824;?#22411;?#34892;不理解呢。

  我建议更多的房企加入到?#23548;?#20419;销的行动中来。做好预案,不要担心?#23548;?#30340;负效应。毕竟现金落袋,安全才是根本。当然,未买房?#21335;?#36153;者也不应幻想大幅?#23548;郟?#30446;前楼市不存在暴跌的基础。前期购房的业主也要?#34892;?#29992;意识,不能因为后期房源?#23548;?#20102;就去售楼处维权。

  但房企也不要过于惊慌。中央对房地产的定调,一是“房住不?#30784;保?#20108;是促进房地产市场健康稳定发展。2016年以来,抑制房地产投资投机已成为共识,但房地产市场的大起大落也不利于投资与消费的稳定,不利于整体经济的平稳。

  我相信,在规范房地产市场主体的行为、防范房地产金融风险的同?#20445;?#27491;常、合理的房地产投?#24066;?#27714;,正常、合理的住房消费需求,监管部门仍会继续支持。房地产市场的健康稳定,也包括房地产金融供给的健康稳定。

  还是那句话,从?#21344;?#30475;,房地产市场仍有较长的发展期,但这个行业正在告别高速增长,回归中高速甚至中低速增长,回归正常行业。这个“正常?#20445;?#20063;包括房地产投资收益的正常,包括从业人员和消费者心态的正常。

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