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百强房企新增货值达7.2万亿元 二线城市拿地步伐放缓

  责任编辑:小陆   发布日期:2019-10-17 11:43:48  ?#34892;?#26399;至:2019-10-17  来源:证券日报  浏?#26469;问?351 次

阅读声明:文章内关于户型面积的表述,除了特别标明为套内面积的内容外,所涉及户型面积均为建筑面积。

从“全员销售月”到十一黄金周“折上折”卖房,短短半个月,部分龙头房企可揽入数百亿元销售额。10月初,各大龙头房企都针对黄金周进行了额外优惠促销。得到的结果是,尽管楼市整体平淡,但是只要价格足够吸引,依然能够快速“出货”。

值得关注的是,龙头房企忙于打折卖房的背后,?#24378;?#36895;回笼?#24335;?#30340;目的,要么还债,要么买地,尤其要有足够的新增投资,土地储备充足,才能维持“明天”销售额排行榜上?#21335;?#20301;不掉队。

克而瑞研究中心统计数据显示,截至2019年9月末,销售百强房企的新增货值达7.2万亿元,已有24家房企年内新增货值?#40644;?000亿元,中骏、奥园9月份也迈入新增货值千亿元阵营。

克而瑞研究中心表示,三季度土地市场?#38382;平?#20108;季度更加严峻,?#23665;?#37327;同比?#31361;?#27604;均下跌,溢价率?#20013;?#22238;落。整体来看,百强房企拿地同样保持谨慎,四成企业拿地销售比低于行业平均水平。此外,三季度以来,房企在二线城市拿地步伐有所放缓。

房企拿地货值集中度上升

从开年?#20004;?#26469;看,300城土地市场?#26377;?#20302;位运行状态,溢价率已经连续5个月下调,9月份300城土地出让平均溢价率下滑至7.7%,接近去年市场最冷期间水平。

土地市场冷清的背后,是房企拿地投资趋于谨慎和理性。

克而瑞研究中心统计数据显示,在百强房企9个月完成的7.2万亿元新增土地货值中,龙头房企的获取货值能力优势仍然显著。销售TOP10房企新增货值占45%,较上月上涨3个百?#20540;悖?0强房企的新增货值占比则达到63%?#27426;员?#38144;售集中度来看,前30强房企的新增货值集中度均高于销售集中度,意味着未来TOP30房企市场份额仍有增大的空间。

从拿地布局来看,在百强房企新增土地储备中,一、二线城市和三、四线城市的占比几乎旗?#21335;嗟保?#36739;去年全年而言,二线城市占比提升近6个百?#20540;悖?#21487;以看出,在行业调整过程中企业投资更聚焦于高能级城市。

但从各季度的走势来看,回归二线虽然带动上半年部分二线城市土地市场快速升温,二季度百强房企二线投资占比?#27426;?#39640;达48%,较三、四线城市高出2个百?#20540;恪?#20294;三季度以来,在二线城市地价短暂攀升后之后,企业投资也趋于理性,二线城市拿地步伐也有所放缓。

总体来看,百强房企拿地态度保持理性,拿地销售比下降至0.38。分梯队来看,最为理性的是10强房企和31名-50名的房企,虽然均较一季度有所提升,但两个梯队前9个月拿地销售比分别为0.36和0.33,低于行业平均线。

而销售额排行在11名-20名与50名-100名这两个梯队的拿地销售?#20219;?#21508;梯队中最高,且一直都保?#25351;?#20301;稳定。?#28304;耍?#20811;而瑞研究中心表示,一方面是房企扩大规模、提升行业地位的需要;另一方面体现出中小房企发展压力比较大。

值得警惕的是,前三个季度中仍有少部分土储较少的房企拿地力度与去年大幅下滑,未来或将面临销售?#23548;?#22686;长后劲不足、拿地策?#21592;黄?#35843;整的问题。总体来看,大部分规模房企的土储去化保持在行业平均水平,因此行业周期下行之?#24335;?#24910;投资并不会对未来?#23548;?#36896;成影响。

龙头房企拿地更为谨慎

“从企?#24403;?#36523;来讲,其实是非常愿意拿地的,但一般企业拿地投资要根据回笼?#21335;?#37329;流定,因此?#24335;?#38142;状况决定了房企的补?#33267;?#24230;,尤其对中型房企来说,主观上拿地意愿很强烈,扩大规模和提升?#23548;?#30340;目标明确,哪怕钱贵一点,如果融资到位?#31361;?#21435;土地市场?#19968;?#20250;。”易居研究院?#24378;?#20013;心研究总监?#26174;?#36827;在接受《证券日报》?#38054;?#37319;访时表示,目前来看,全国土地市场底价?#23665;?#22320;块增加,可谓拿地的窗口期,但房企仍要根据自身战略和?#24335;?#38142;状况布局。

?#29575;?#19978;,龙头房企投资更为谨?#40140;?#20174;拿地单价上就可见一斑。据克而瑞研究中心统计数据显示,TOP10房企前9个月新增土储平均成本为4646元/平方米,低于百强平均值近300元/平方米;相比之下11名-20名的房企新增土储平均成本为5838元/平方米,对于这部分企?#36947;此擔?#25343;地同时还应该注意控制成本,保证盈利空间。

?#28304;耍?#26377;?#30340;?#20154;士称,拿地投资力度多取决于销售情况和融资情况,?#35789;?#20225;业现金流水平。保持好的投?#24335;?#22863;的企业,都是根据现金?#40140;?#37327;入为出”式拿地,才能保证企业安全。

“现金流是房企发展至关重要的一部分,可以视作房企的‘血液’,现金流管理的好坏,直接关系到房企?#32435;来?#20129;。”第一太平戴维斯估价及顾问服务部华北区高级董事胡建明向?#38054;?#34920;?#23613;?/p>

?#36824;?#20173;有一部分房企拿地相对积极,既有华润、龙湖、招商蛇口等老牌企业,拿地销售比在0.6左右,显著高于行业平均水平,也有一些千亿元房企如中梁、融信等,拿地相对积极主动。土地储备底气稍有不足,?#38054;?#20123;房企在寻求规模进阶和扩张拿地积极的因素之一。

接下来,克而瑞研究中心认为,结合房企自身销售和市场环境两方面因素来看,四季度大多房企任务重心会在销售上,投资力?#28982;够?#36827;一步下滑?#27426;?#20110;确实有较大纳储需求的房企而言,建议通过多元化的拿地方式增加土地储备,降低拿地成本及风险。

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